Summary Financien, fiscaliteiten en taxaties Deel 2 Fiscaliteiten en Taxaties compendium en Werkboek

-
ISBN-10 9490893102 ISBN-13 9789490893101
199 Flashcards & Notes
23 Students
  • This summary

  • +380.000 other summaries

  • A unique study tool

  • A rehearsal system for this summary

  • Studycoaching with videos

Remember faster, study better. Scientifically proven.

This is the summary of the book "Financien, fiscaliteiten en taxaties Deel 2 Fiscaliteiten en Taxaties compendium en Werkboek". The author(s) of the book is/are H J M Clemens. The ISBN of the book is 9789490893101 or 9490893102. This summary is written by students who study efficient with the Study Tool of Study Smart With Chris.

PREMIUM summaries are quality controlled, selected summaries prepared for you to help you achieve your study goals faster!

Summary - Financien, fiscaliteiten en taxaties Deel 2 Fiscaliteiten en Taxaties compendium en Werkboek

  • 1.1 Omzetbelasting/BTW

  • Wat is een essentieel onderdeel van BTW?

    Het systeem van vooraftrek. De ondernemer, die BTW afdraagt, mag daarbij alle BTW in mindering brengen, die aan hem door andere ondernemers in rekening is gebracht.

  • Waar wordt omzetbelasting over geheven?

    Geheven over levering van goederen en diensten, welke in Nederland, door ondernemers in het kader van hun onderneming worden verricht.

  • Wet 59, Art. 3, 7, 11

  • Kan een persoon of rechtspersoon die een vrijgestelde prestatie levert toch BTW ondernemer zijn?

    Ja, BTW kan toch een rol spelen bij aan hem of door hem aan een andere ondernemer geleverde (onroerende) zaken

  • Kan de overheid belastingplichtig zijn voor de BTW

    Ja, als er sprake is van concurrentievervalsing, in geval van levering van onroerende zaken, zoals verkoop van bouwgrond.

  • Particulier kan nooit BTW in rekening brengen.

  • Op welke manieren kan er eigendomsoverdracht zijn?

    Door een koop, ruil of schenking

  • Wanneer moet er bij huurkoop BTW betaald worden?

    Bij betaling van de eerste termijn, ook al wordt de huurkoper pas eigenaar na betaling van de eerste termijn.

  • Wat is bloot eigendom?

    Juridisch eigendom, het economisch eigendom ligt bij een ander

  • OB, artikel 3 en 11, levering en vrijstellingen

  • Wat is integratieheffing?

    Er moet ook BTW betaald worden over goederen die in het eigen bedrijf zijn vervaardigd, ook al het bedrijf vrijgesteld is van BTW, dit geldt ook voor grond met uitzondering andere onbebouwde terreinen dan bouwterreinen als bedoeld in art. 11 lid 4.

  • Op welke zakelijke rechten wordt geen BTW geheven?

    Hypotheek en grondrente. Hypotheek is een zekerheidsrecht. De bedoelde rechten zijn: appartementsrecht, erfpacht, opstal, vruchtgebruik etc.

  • ABC-overeenkomsten: iedereen betaalt BTW, hetzelfde geldt bij veilingen en commissionairs. Voor roerende zaken geldt de margeregeling: De veilinghouder betaalt BTW over de winstmarge als hij van een particulier heeft gekocht.

  • Wat is een voorwaarde voor opteren?

    De verkrijger gaat het goed gebruiken voor prestaties, waarvoor min. 90% recht op vooraftrek bestaat. De verkrijgen rekent direct af met de belastingdienst = verleggingsregel.

  • Herzieningsperiode is 1+9 jaar. Zie 60, Uitvoeringsbeschikking art 13, lid 2.

  • Het terugbetalen van BTW omdat een pand binnen 10 jaar weer van de hand wordt gedaan kan worden voorkomen door het te verkopen aan een BTW ondernemer en te opteren voor BTW. Voor roerende zaken geldt een periode van 5 jaar.

    De herzieningsregel geldt ook andersom, een niet BTW ondernemer kan krijgt BTW terug van de belastingdienst als hij binnen 10 jaar verkoopt aan een BTW ondernemer en er wordt geopteerd voor BTW.

  • Als er ten onrechte is geopteerd voor BTW, wordt de naheffing van de BTW van de verkoper naar de koper verlegd. OB, art 12a. De verkoper is echter wel hoofdelijk aansprakelijk tenzij hij aannemelijk maakt dat hij ter goeder trouw is geweest maar de bewijslast ligt daarvoor bij hem.

  • In welke gevallen is het niet mogelijk om te opteren?

    1. de verkoop van het bedrijfspand is onderdeel van de verkoop van een bedrijf

    2. de verkoper valt onder de landbouwregeling

    3. het bedrijfspand gaat voor meer dan 10% gebruikt worden voor andere dan bedrijfsdoeleinden, voor het deel wat wel BTW belast is, kan wel worden geopteerd.

  • Als een gebouw aan een BTW ondernemer wordt verhuurd kan er worden geopteerd. De verhuurder kan nu ook de BTW op het verkrijgen van de eigendom in vooraftrek brengen. Voorwaarde voor de verhuurder is dat de verhuur van het bedrijfspand de hoofdactiviteit is. Voorwaarde aan het pand: het moet een zelfstandig onroerende zaak zijn, die zelfstandig gebruikt en geëxploiteerd kan worden. Ook bij verhuur geldt een herzieningstermijn.

  • Wat zijn de voordelen van BTW belaste huur?

    1. Verhuurder kan de BTW op de aankoop terugkrijgen

    2. Verhuurder (ook particulier = belegger) kan op alle kosten ivm met verhuur de BTW terugkrijgen

    3. Huurder heeft als hij BTW ondernemer is een voordeel: de kosten voor de verhuurder zijn lager en er kan dus een gunstigere huurprijs bedongen worden.

  • Voorwaarden (BTW) huurovereenkomst:

    1. Er moet worden verwezen naar het optieverzoek, BTW belast verhuren met de ingangsdatum van de BTW belaste huur.

    2. Huurder moet een verklaring ondertekenen dat hij aan de 90% norm voldoet

    3. Omschrijving van de onroerende zaak met plaatselijke kadastrale aanduiding.

    4. Datum van aanvang boekjaar van de huurder

    5. Verhuurder neemt alle stukken in zijn administratie op. 

  • Verhuur is in principe vrijgesteld van BTW, voor uitzonderingen zie  art 11, 1b

  • De overdracht van een hele of een gedeelte van een onderneming is niet BTW belast.

  • Wat is de pro-rato regeling?

    Splitsing van de voorbelasting naar vethouding tussen vrijgestelde en belaste omzet. Eerst kijken of op basis van gebouwelijke situatie een verdeling gemaakt kan worden.

  • Wat zijn de belangrijkste vrijstellingen?

    1. Onderwijs

    2. Bemiddeling bij verzekeringen

    3. Bankieren

    4. Artsen en tandartsen

  • waarde bij onteigening
    schadevergoeding is in drie groepen te verdelen 
    -vergoeding van de waarde van het onteigende 
    -vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende 
    -overige schade zoals inkomensposten en eenmalige schadeposten (ook wel persoonlijke schade genoemd)
  • Welke taxatiemethoden ken je
    - vergelijkende benadering 
    -kostenbenadering 
    -inkomstenbenadering 
    -wettelijke benadering
  • Uit welke taxatiemethoden bestaat de vergelijkende benadering (comparitieve)
    - referentiemethode (homogene groep buurt, soort, grootte, representatieve vergelijking) 
    -meervoudige regressiemethode (statistische analyse, meerdere variabelen zoals leeftijd oppervlakte, onderhoud. Groot aantal referentieobjecten nodig)
    -huurwaardemethode (huurwaarden soortgelijke objecten, uitsluitend bedrijfsmatige oz, Itza)
    -kapitalisatiemethode (gevonden (markt)huurwaarde omzetten in koopsom, waarde van een object leeg en vrij: kapitalisatiefactor, verhuurd: Bar en Nar)
  • Hoe werkt de huurwaardemethode inclusief berekening
    Men vergelijkt de kwaliteit en kwantiteit van de te verhuren vloeroppervlakte in m2. De locatie oefent de grootste invloed uit op de huurprijs per m2 met name voor winkels. Huurprijs =

    gemiddelde huurprijs van de optimale m2 (ofwel zone A) = ITZA (in terms of zone A) 
  • Hoe werkt de kapiltalisatiemethode incl berekening
    De markthuur wordt vertaald naar onderhandse verkoopwaarde leeg en vrij van huur en wordt gebaseerd op rendement. 

    Leeg en vrij van huur
    Kapitalisatie = huurwaarden x kapitalisatiefactor (transactieprijs/huurwaarde)

    Verhuurd
    Inkomstenbenadering BAR of NAR
  • Wat is topslice
    bij een te hoge huur wordt het verschil tussen de betaalde huur en de markthuur top-slice genoemd. De contante waarde wordt bepaald op basis van de resterende looptijd vd huurovereenkomst en obs rentepercentage
  • wat is reversie
    bij een te lage huur wordt het verschil tussen de betaalde huur en de markthuur reversie genoemd. De contante waarde wordt bepaald op basis van de resterende looptijd vd huurovereenkomst en obs rentepercentage.
  • uit welke methoden bestaat de kostenbenadering

    Kostenbenaderingsmethode 

    productiekosten + grondprijs gecorrigeerd met afschrijvingen 
    wordt vaak gebruikt als controlemethode. Er wordt gekeken naar de kosten van het vervaardigen
    -kuberingsmethode
    -bouwdeelkostenmethode 
    -retrospectieve methode 
    -vervangingswaarde methode 
    -residuele methode 

    -analytische methode 
  • wat is de kuberingsmethode
    Bij woningen: inhoud vermenigvuldigen met m3-prijs (gemiddelde prijs herbouwkosten)


    Bij kantoren en gebouwen: bruto vloeroppervlak x m2 prijs (gemiddelde prijs herbouwkosten)
  • Wat is de bouwdeelkosten methode
    Het gaat hier om prijzen per bouwdeel.  En is nauwkeuriger dan kuberingsmethode. 

    Er wordt onderscheid gemaakt ten aanzien van 
    -onderdelen (dak, constructie, installatie etc)
    -elementen (fundering, kolommen, balken, vloeren etc~)
    -gedetailleerde begroting (materialen, uren, winst en risico)
  • Wat is de retrospectieve methode
    Vooral gebruikt in bestekfase door aannemers. Niet voor gebouwen ouder dan 8 jaar.

    je kijkt naar de oorspronkelijke stichtingskosten en deze indexeer je naar huidige herbouwwaarde op dag van taxatie. Prijsindexcijfer van CBS wordt gebruikt. 
  • wat is de vervangingswaardemethode
    de investering die nodig is ter vervanging van een te taxeren object. Gaat uit van de herbouwwaarde (deze is te berekenen met kubering-, retroperspectieve of bouwdeelkostenmethode). 

    Herbouwwaarde -/- technische en functionele veroudering
  • residuele methode
    voor het bepalen van waarde van grond bij mogelijkheid tot projectontwikkeling 

    verwachte verkoopopbrengst -/- stichtingskosten (excl grondprijs) 
  • analytische methode
    Bij onteigening 

    bepaling vermogensschade + eventuele waardevermindering van overblijvend deel 
  • Wat is de reproductiemethode
    wat kost het om een bepaald gebouw te reproduceren/opnieuw te bouwen
  • Waaruit bestaat de inkomstenbenadering
    hierbij veronderstelt men dat een onroerende zaak een zelfstandig inkomen oplevert. Het gaat hier om een beleggingsobject. Dus courant vastgoed dat inkomen kan genereren. 

    -bruto-aanvangsrendement methode
    -netto -aanvangsrendement methode 
    -contante waarde methode
    -draagkrachtmethode 
  • Bruto aanvangsrendement methode (BAR)
    verhouding tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering (VON)

    Er wordt rekening gehouden met lopende huurovereenkomsten (in tegenstelling tot de kapitalisatiemethode deze gaat uit van leeg en vrij).

    waarde = huurwaarde/BAR






    BAR = Huur 1 e jaar (bij 100% verhuur tegen marktprijzen) Totale investering







    Totale investering = Koopsom



    Kosten Koper (OVB of BTW + makelaar/notaris)



    Financieringskosten tot start exploitatie



    Achterstallig Onderhoud



    Contante Waarde Markthuur – Contracthuur



    Contante Waarde Aanvangsleegstand   






    behulp van een inschatting van de te realiseren jaarhuur en een marktconforme BAR, kan de maximale investering in een bepaald gebouw worden bepaald.







    Maximale investering = Huur 1 e jaar (bij 100% verhuur tegen marktprijzen)



    BAR







    Hierbij wordt vaak ni et kritisch gekeken of de jaarhuur een contracthuur is of een marktconforme huur. Daarnaast wordt vaak vergeten de aanvullende investeringskosten, zoals kosten koper en de contante waarde van de te verwachten aanvangsleegstand van de maximale investering a f te trekken om de koopprijs te bepalen.   
  • Netto aanvangsrendement methode (NAR)
    Hier wordt rekening gehouden met de exploitatiekosten die gemaakt moeten worden om inkomsten te genereren. 


    De netto markthuur is de bruto markthuur minus de gemiddelde exploitatiekosten. De exploitatiekosten die in de berekening van het gemiddelde worden meegenomen zijn de financiële leegstand, huurdervingen, dagelijkse onderhoud, OZB, beheer en promotiekosten. Van deze kosten wordt een gemiddelde waarde berekend. Erfpachtcanons worden niet in deze berekening meegenomen.


    De rekensom NAR wordt vaak gedaan bij gebouwen met veel onderhoud. 
  • Contante Waarde Methode (DCF) (ook wel IRR)




    De DCF - methode geeft goed inzicht in het verloop van kosten en opbrengsten in de tijd gezien met inbegrip van de eindwaarde. Meestal over 10-15 jaar.
  • draagkrachtmethode
    uitgangspunt hier zijn de exploitatiemogelijkheden van een onroerende zaak. Op basis van genormeerde omzetten wordt een genormeerde huurlast berekend. Eigenlijk omzetcijfers relateren aan huisvestingslasten. Hoeveel mag de jaarhuur Max bedragen kijkend naar de jaaromzet.
  • De wettelijke benadering bestaat uit
    -puntensysteem woonruimte 
    -bedrijfsruimte: als de huur afwijkt van vergelijkbare panden dan kan deze door de rechter worden aangepast
    -pacht - via pachtnormenmethode (BW 7)
  • wat is een taxatierapport en aan welke voorwaarden moet het voldoen
    weergave van een onderzoek én een advies tegelijk  

    Voorwaarden:
    -wie heeft getaxeerd
    -waarom is getaxeerd
    -welke zaak is getaxeerd
    -informatie over ruimtelijke, technische, esthetische, functionele en economische kwaliteit 
    -datum rapport
  • wat is een fiscale minnelijke waardering
    bijvoorbeeld bij erving in familiekring. Gebeurd door twee taxateurs. Is bindend. Men moet een verzoek hiertoe indienen bij de inspecteur.
  • wat is verschil tussen marktwaarde en waarde economisch verkeer
    marktwaarde is geschatte bedrag waartegen een object wordt overgedragen tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing en niet onder dwang. WEV is handelende koper en verkoper.
  • een taxateur moet onafhankelijk en onpartijdig zijn, ethisch, integer, zedelijk
Read the full summary
This summary. +380.000 other summaries. A unique study tool. A rehearsal system for this summary. Studycoaching with videos.

Latest added flashcards

wat is exoneratiebeding
taxateurs gebruiken ten onrechte een beding dat probeert de verplichting tot schadevergoeding uit te sluiten of te beperken.
wanneer is een makelaar/taxateur aansprakelijk
  1. er is een overeenkomst 
  2. taxatierapport is ondeugdelijk door verwijtbare fout (onzorgvuldigheid, onrechtmatige daad
  3. opdrachtgever heeft schade geleden 
  4. wanprestatie (afwijking van 10% mag echt nog wel als pand voor meer wordt verkocht dan getaxeerd)
wat is verschil tussen marktwaarde en waarde economisch verkeer
marktwaarde is geschatte bedrag waartegen een object wordt overgedragen tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing en niet onder dwang. WEV is handelende koper en verkoper.
wat is een fiscale minnelijke waardering
bijvoorbeeld bij erving in familiekring. Gebeurd door twee taxateurs. Is bindend. Men moet een verzoek hiertoe indienen bij de inspecteur.
wat is een taxatierapport en aan welke voorwaarden moet het voldoen
weergave van een onderzoek én een advies tegelijk  

Voorwaarden:
-wie heeft getaxeerd
-waarom is getaxeerd
-welke zaak is getaxeerd
-informatie over ruimtelijke, technische, esthetische, functionele en economische kwaliteit 
-datum rapport
De wettelijke benadering bestaat uit
-puntensysteem woonruimte 
-bedrijfsruimte: als de huur afwijkt van vergelijkbare panden dan kan deze door de rechter worden aangepast
-pacht - via pachtnormenmethode (BW 7)
draagkrachtmethode
uitgangspunt hier zijn de exploitatiemogelijkheden van een onroerende zaak. Op basis van genormeerde omzetten wordt een genormeerde huurlast berekend. Eigenlijk omzetcijfers relateren aan huisvestingslasten. Hoeveel mag de jaarhuur Max bedragen kijkend naar de jaaromzet.
Contante Waarde Methode (DCF) (ook wel IRR)




De DCF - methode geeft goed inzicht in het verloop van kosten en opbrengsten in de tijd gezien met inbegrip van de eindwaarde. Meestal over 10-15 jaar.
Netto aanvangsrendement methode (NAR)
Hier wordt rekening gehouden met de exploitatiekosten die gemaakt moeten worden om inkomsten te genereren. 


De netto markthuur is de bruto markthuur minus de gemiddelde exploitatiekosten. De exploitatiekosten die in de berekening van het gemiddelde worden meegenomen zijn de financiële leegstand, huurdervingen, dagelijkse onderhoud, OZB, beheer en promotiekosten. Van deze kosten wordt een gemiddelde waarde berekend. Erfpachtcanons worden niet in deze berekening meegenomen.


De rekensom NAR wordt vaak gedaan bij gebouwen met veel onderhoud. 
Bruto aanvangsrendement methode (BAR)
verhouding tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering (VON)

Er wordt rekening gehouden met lopende huurovereenkomsten (in tegenstelling tot de kapitalisatiemethode deze gaat uit van leeg en vrij).

waarde = huurwaarde/BAR






BAR = Huur 1 e jaar (bij 100% verhuur tegen marktprijzen) Totale investering







Totale investering = Koopsom



Kosten Koper (OVB of BTW + makelaar/notaris)



Financieringskosten tot start exploitatie



Achterstallig Onderhoud



Contante Waarde Markthuur – Contracthuur



Contante Waarde Aanvangsleegstand   






behulp van een inschatting van de te realiseren jaarhuur en een marktconforme BAR, kan de maximale investering in een bepaald gebouw worden bepaald.







Maximale investering = Huur 1 e jaar (bij 100% verhuur tegen marktprijzen)



BAR







Hierbij wordt vaak ni et kritisch gekeken of de jaarhuur een contracthuur is of een marktconforme huur. Daarnaast wordt vaak vergeten de aanvullende investeringskosten, zoals kosten koper en de contante waarde van de te verwachten aanvangsleegstand van de maximale investering a f te trekken om de koopprijs te bepalen.