Samenvatting Huurrecht woonruimte

-
ISBN-10 9012381509 ISBN-13 9789012381505
118 Flashcards en notities
6 Studenten
  • Deze samenvatting

  • +380.000 andere samenvattingen

  • Een unieke studietool

  • Een oefentool voor deze samenvatting

  • Studiecoaching met filmpjes

Onthoud sneller, leer beter. Wetenschappelijk bewezen.

Dit is de samenvatting van het boek "Huurrecht woonruimte". De auteur(s) van het boek is/zijn J van Breevoort, P van der Sanden ( ). Het ISBN van dit boek is 9789012381505 of 9012381509. Deze samenvatting is geschreven door studenten die effectief studeren met de studietool van Study Smart With Chris.

PREMIUM samenvattingen zijn gecontroleerd op kwaliteit en speciaal geselecteerd om je leerdoelen nog sneller te kunnen bereiken!

Samenvatting - Huurrecht woonruimte

  • 1.1 Inleiding

  • Huurrecht kan van toepassing zijn op zowel roerende als onroerende zaken en de verschillende objecten kunnen ook weer verschillende bestemmingen hebben. Voor een aantal categorieën heeft de wetgever verschillende regels gegeven.
  • Wettelijke bepalingen in het huurrecht (woonruimte):

    - algemeen deel: artikel 7:201 - 231 BW Van toepassing op alle vormen van huur en verhuur. Blijft altijd van toepassing, ook al geldt daarnaast een specifiek deel.
    - Specifieke bepalingen: 7:231 - 282 BW.

    Buiten de specifieke bepalingen in het BW:

    - Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte
    - Besluit Huurprijzen Woonruimte
    - Boek 3 & 6 BW: algemene leerstukken uit het vermogensrecht/verbintenissenrecht (Vb. wanprestatie, onrechtmatige daad, schadevergoeding)
  • 1.2 Huurovereenkomst

  • Artikel 7:201 lid 1 BW: Er is sprake van huur als:

    1. een woonruimte door de verhuurder in gebruik verstrekt wordt aan de huurder
    2. tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder

    Het gaat hierbij niet om de 'naam' die huurder en verhuurder aan de overeenkomst geven, maar om de inhoud van de overeenkomst. Als de genoemde twee kenmerken van toepassing zijn op een overeenkomst, is het een huurovereenkomst, ongeacht wat de verhuurder en huurder daarvan vinden.
  • Het in gebruik verstrekken:

    Verhuurder moet aan de huurder het gebruik verschaffen van de woonruimte. Dit hoeft niet de gehele woonruimte te betreffen.  Of het om een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gaat, maakt geen verschil en ook hoeft het gebruik niet aaneengesloten te zijn. Het overeengekomen gebruik van een bepaalde ruimte voor bijvoorbeeld 3 avonden per week, terwijl de rest van de tijd andere partijen daarvan gebruik maken, kan ook een huurovereenkomst opleveren.

    Het moet wel duidelijk zijn welk deel, welke ruimte precies wordt verhuurd. De woonruimte moest dus 'voldoende bepaalbaar/identificeerbaar' zijn.
  • De tegenprestatie van de huurder:

    Huurbetaling hoeft niet per se van financiële aard te zijn, maar de tegenprestatie moet wel voldoen aan de volgende eisen:

    - voldoende bepaalbaar
    - in rechte afdwingbaar
    - er moet sprake zijn van een tegenprestatie, dus de prestatie moet geleverd worden teneinde de zaak in gebruik te krijgen. De tegenprestatie moet dus wel enigszins in verhouding staan tot het in gebruik krijgen van de zaak.
  • Nadelen van een tegenprestatie 'in natura':

    - Wat te doen wanneer de huurprijs ingevolge de UHW opnieuw moet worden vastgesteld? Dit kan mogelijk opgelost worden door de huurcommissie in redelijkheid en billijkheid een bedrag toe te laten rekenen aan de tegenprestatie in natura, en dat bij de vaststelling van de huurprijs hiermee rekening wordt gehouden.
  • Voormalig derde kenmerk: 'bepaalde tijd':

    Uitgangspunt was in het oude recht (voor 2003) dat de duur van de huurovereenkomst bepaalbaar moest zijn. De huurovereenkomsten mochten wel voor onbepaalde tijd worden aangegaan, maar er moesten wel mogelijkheden tot beëindiging zijn. Altijddurende huur (onbepaalde tijd, zonder mogelijkheden voor beëindiging) leverde geen huurovereenkomst op (juridisch gezien). Nu kan dat wel.

    In de praktijk bleek namelijk dat deze overeenkomsten niet of nauwelijks voorkwamen. Daarnaast geeft het burgerlijk wetboek (artikel 6:258 BW) 'onvoorziene omstandigheden' als mogelijkheid om ook dergelijke overeenkomsten te beëindigen.
  • Vormvrij:

    Huurovereenkomst is vormvrij. Schriftelijke overeenkomst is geen voorwaarde voor totstandkoming. Een huurovereenkomst kan zelfs stilzwijgend tot stand komen. Bijvoorbeeld als de eigenaar van een woonruimte huurpenningen accepteert van de gebruiker van de woonruimte. Dit mag echter niet lichtvaardig worden aangenomen.
  • 1.3 Huur of geen huur: huurontduikingscontructies en huurvarianten

  • Koop met uitgestelde levering:

    Lijkt op de huurkoopconstructie. Bij koop met uitgestelde levering wordt een koopovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten, waarbij de woning vooralsnog niet wordt geleverd. De "koper" bewoont de woning wel alvast en betaalt hiervoor een gebruiksvergoeding aan de 'verkoper' (meestal % van de koopsom).

    Er moet hierbij gekeken worden naar de bedoeling van de "koper" en "verkoper" en nagegaan moet worden of daadwerkelijk de wil bestaat om te leveren. Mogelijk aanknopingspunt: financiële positie van de koper.
  • Bewaringsovereenkomst:

    Indien het kenmerk van de tegenprestatie door de gebruiker ontbreekt, is er geen sprake van een huurovereenkomst. Om deze reden wordt wel eens geprobeerd om de tegenprestatie los te koppelen van het huurrechtelijk kader. Bijvoorbeeld, gratis in gebruik geven van de woning, voor een onkostenvergoeding. Is de vergoeding hoger dan nodig, kan er sprake zijn van huur.
  • Zakelijk recht van gebruik:

    Door middel van een notariële akte een zakelijk gebruiksrecht vestigen op een woning, dat het recht van gebruik en bewoning geeft. De gebruiker betaalt eenmalig of periodiek voor het vestigen van dit recht.
  • Verkoop en terugkoop:

    De woning wordt verkocht voor een bepaalde tijd en voor een bepaald bedrag. Na verloop van die tijd, bestaat voor de koper de verplichting om de woning terug te verkopen en te leveren aan de oorspronkelijke verkoper, voor een te verwaarlozen bedrag.
  • Lease-overeenkomsten: geen wettelijke regeling. Er kan heel goed sprake zijn van huur of van huurkoop.

    - Operational lease: de zaak wordt door de lessor voor bepaalde tijd in gebruik gegeven aan de lessee, tegen een bepaalde vergoeding. Na afloop van deze tijd wordt de zaak teruggegeven aan de lessor. Er is sprake van het ter beschikking stelling van een zaak, voor een bepaalde tijd en tegen een bepaalde tegenprestatie. Deze lease-vorm lijkt daardoor sterk op huur en in de meeste gevallen zullen de huurbepalingen dan ook van toepassing zijn.

    - Financiële lease: meestal geeft de lessor het gebruik van een zaak aan de lessee, die vervolgens periodieke (vaak maandelijkse) betalingen aan de lessor doet. Aan het einde van de overeenkomst, wordt het eigendom van de zaak overgedragen aan de lessee, tegen een vooraf bepaald bedrag. De periodieke betalingen kunnen afbetalingen zijn op de koopsom, zodat tegen het einde van de overeenkomst, de koopsom is voldaan. Er is dan sprake van huurkoop.
    Het kan ook zijn dat eigendomsoverdracht vooraf niet vaststaat (bijvoorbeeld omdat er een koopoptie is opgenomen waar de lessee geen gebruik van hoeft te maken), is er sprake van een financieringsovereenkomst. Daar kunnen wel weer de huurregels van toepassing op zijn.
  • Huurkoop: Overeenkomst waarbij een partij een zaak in gebruik krijgt en vervolgens in delen de koopsom betaalt. Zodra de gehele koopsom betaald is, gaat de eigendom over op de huurkoper.

    Tijdelijke Wet Huurkoop onroerende zaken: in het leven geroepen om de huurkoper van een onroerende zaak enige bescherming te bieden. De bedoeling was om deze tijdelijke regeling op te nemen in het BW, maar dit bleek met het huidige huurrecht niet mogelijk. Een nieuw wetsvoorstel is in de maak.

    De partijen zijn verplicht om de overeenkomst door middel van een notariële akte in te schrijven in de openbare registers. Dit beschermt de huurkoper tegen vervreemding van de woning, maar ook tegen verhuur van de woning aan een derde, beslaglegging en faillissement van de huurverkoper. De huurkoper heeft het recht om de woning te gebruiken voordat het eigendom is overgedragen en de huurverkoper is verplicht om mee te werken aan eigendomsoverdracht als de huurkoper aan zijn verplichtingen heeft voldaan.

  • Voordelen koophuur voor huurder:

    - grote vrijheid in het gebruik en inrichting van de woning
    - aangebrachte wijzigingen hoeven bij einde overeenkomst niet ongedaan gemaakt te worden
    - Belang bij het doen van investeringen: bij waardevermeerdering ontvangt de koophuurder bij terugverkoop aan de verkoophuurder immers meer dan hij betaald heeft.
  • Voordelen koophuur voor verhuurder:

    - koophuurder zal meer betrokken zijn bij de woning dan een gewone huurder
    - constructie stimuleert dat koophuurders eerder geneigd zijn te investeren in de woning, wat de kwaliteit van de woning ten goede komt.

  • Koophuur:

    Huurvariant, die inmiddels om fiscale redenen weer in onbruik is geraakt. De reden hiervoor is dat de hypotheekrente-aftrek voor koophuurders in 2002 is komen te vervallen. Dit maakt de financiering van de aanschaf van de binnenkant van de woning aanzienlijk minder aantrekkelijk.
    Bij koophuur verhuurt de koopverhuurder aan de koophuurder het casco van de woning. Cascoverhuur komt neer op verhuur van de buitenkant van de woning, dragende muren, vaste vloeren en aan- en afvoerleidingen buiten tot aan de woning. De koophuurder koopt vervolgens de binnenkant van de woning. De koopverhuurder blijft dan juridisch de eigenaar van de woning, maar de koophuurder wordt economisch de eigenaar van de binnenkant van de woning. De huurpenningen voor het casco zijn aanzienlijk lager dan de huurprijs, namelijk 65% van de normale huurprijs. De aanschaf van de woning kon doorgaans gefinancierd worden door een hypotheek. Bij beëindiging van de overeenkomst, verkoopt de koophuurder de binnenkant van de woning weer aan de koopverhuurder, welke verplicht is deze terug te kopen. Verkoop aan een ander is niet toegestaan. Overdrachtsbelasting is niet schuldig bij verkoop.
  • Huurontduikingsconstructies:

    - Koop met uitgestelde levering
    - Bewaringsovereenkomst
    - Zakelijk recht van gebruik
    - Verkoop en terugkoop
    - Lease
Lees volledige samenvatting
Deze samenvatting. +380.000 andere samenvattingen. Een unieke studietool. Een oefentool voor deze samenvatting. Studiecoaching met filmpjes.